中欧联手为全球经济发展作贡献“新常态”下,国际经济环境挑战升级中国须合理接招美国三记重拳东亚三国房价冷暖不一
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第9553期:第04版 本期出版日期:2020-09-16

东亚三国房价冷暖不一

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■ 本报记者 路 虹

东亚三国在传统文化,尤其是儒家精神上有相通之处,这在一定程度上使得日本、韩国和中国都表现出人口、城市集中化趋势明显的特点,从而导致其房价在全世界房产市场中总体偏高。但由于经济发展起步和进程不一,三国房价处于三种状态。

最近韩国“房事”不平静。新冠肺炎疫情仍未消除,韩国房价涨势凶猛,尤其是首都首尔房价一个月跳涨25%之巨,惊着了不少韩国人。伴随着恐慌性购房,韩国房价急剧上涨,成交大规模放量。韩国国土交通部发布的数据显示,7月份,韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%。此外,7月的累计房屋销售量与去年同期相比增长了99.8%,与5年平均水平相比增长了40.0%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套,较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。可以看到,今年三月,韩国疫情暴发后,央行将利率进一步降到了0.5%的历史低点,充裕的流动性进一步推高了韩国楼市。

但银行利率长期为负的日本,其房价不仅不涨,反而是全世界近30年来唯一一个房价长期下跌的案例--日本今天的房价还不到上个世纪1991年最高点的一半。在其他国家对房价能起到根本性推动作用的银行低利率、甚至负利率,为何在日本不显灵?

一是日本的城市化率已达到极致。数据显示,截至2017年日本的城市化率已经达到惊人的93.02%,远远超过东亚地区55.6%的平均水平。也就是说,没有更多的日本农村人口可以转移到城市,在需求已无新增的情况下,想要推动市场价格走高显然不现实。而且,原来日本还有多个城市带,现在只剩下东京及周边几个城市比较繁荣。就连大阪和神户这样的大城市也日渐衰落,更不用提中小城镇了。这些衰落城镇的房价犹如日薄西山,甚至许多位于偏乡的城镇,因当地居民不断迁出或年老逝世,面临“空城”危机,这些地方的房子白送都没人要。

二是日本房地产市场不仅缺乏人口增加带来的新需求,反而由于严重的老龄化、少子化而出现人口下降、需求下降的趋势。

日本厚生劳动省8月25日公布的人口动态统计报告显示,2020年上半年,日本出生人口为430709人,与2019年同期相比减少8824人,是2000年以来的半年最低值。截至今年1月1日,日本总人口为124271318人,较去年减少50多万人,为1968年实施人口调查以来减少幅度最多的一次。除人口持续减少外,年龄介于15至64岁的劳动年龄人口也仅占总人口的六成,刷新过去最低纪录。

另据日本国立社会保障暨人口问题研究所推算,日本总人口将于2045年减少至106420000人,有四成地区会减少四成以上的人口。国际货币基金组织(IMF)于2018年发布的年度日本经济审查报告预测,40年后日本人口将减少超25%。人是一切市场活动的出发点和需求源头,随着人口减少,房地产市场活力日趋下降,房价只能一路向南。

三是严格的移民政策。在发达国家中,日本长期以移民政策的严格甚至排斥而著称。从政策而言,日本并不欢迎外来移民。但由于人口老龄化、少子化现象日益严重,造成劳动力减少,日本渐渐接纳外籍劳动者,开始大多限于医生、教授等高等专业人才,之后随着日本建筑、农业、医护等行业尤其面临“用工荒”,对外籍劳动者的接纳程度有所提高。过去20年中,日本为应对特定部门和地区的内部劳动力短缺,采取了接受短期培训或学生签证的事实上的外来务工人员的措施。日本国会2019年12月修订《出入境管理及难民认定法》,并于今年4月1日生效。根据新签证制度,日本稍微放宽外籍劳动者进入日本的条件,以解决“用工荒”难题。

中国房价温度处于“日本的冷”和“韩国的热”之间。中国房地产今年随着市场利率的下跌,总体稳中有升、局部地区涨势“喜人”。眼看着房价又要渐涨渐“飘”,为防患于未然,有关部门直接出手,掐住房地产公司的融资命门。

8月20日,中国住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议,并且制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其中,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。未来房企融资环境整体偏紧,但不同房企融资难度呈现差异,那些债务高、短期债务多的公司可能直接被断了“融资的奶”。

从人口增量、结构以及城市化程度看,日本看不到房价上升的内在动力,而韩国房价与年收入比处于10:1的水平,虽自2019年11月开始,韩国人口已连续七个月出现负增长,但下降数量并不大。况且城市集中化仍在进程中,首都城市圈的房价在利率低的背景下看不到停止上涨的因素。而中国政府对房价有强势管理的特点,房价稳中慢升符合地方政府的长期利益。

  
                     
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